黔东南佳和拉薇公园是佳和盛世二期,总建面为16万方,商业为7万方,地下二层,地上28层组成,其中负二层为车库,负一层为佳慧超市,地上1-3层(部分四层)为开放式的情景商行街,4-28层高为档住宅。二期商业分为南北两个大的板块,南面靠近一期,北面靠近三期,中间是下沉式的总面积超过3000㎡中央广场,项目二期旨在打造集办公、生活、购物、娱乐、餐饮、儿童主题式购物公园。
佳和盛世项目总占地面积约17万平方米,总建筑面积约38万平方米,分三期开发,项目一、三期以住宅为主,二期为项目主商业街区。
新大十字商业项目简析:
核心商圈:未来城-佳和盛世-蝴蝶谷-国际商贸城商圈-居然之家。
商业面积:共计80万方商业面积,辐射整个凯里,服务周边核心居住区10万居民。
产品结构:未来城-全封闭盒子型商业(定位中高端商业,高档百货,品牌溢价能力强)
拉薇公园-开放型购物街区(定位中端商业,亲子娱乐街区,目的地消费)
国际商贸城-大型综合专业市场(定位中低端商业,未来商业人流大)
居然之家-超大型家居生活馆(定位中高端,吸引本地中产以上人士)
商业综述:把80万方核心商业区看作一个整体,商业组团由中高端盒子型购物中心+中端开放式购物街区+中端地下购物街+大众化综合专业市场+高档家居生活馆组成,定位与配比合理,高中低端全面覆盖,满足了居民消费中的全方位需求。以未来城为圆点,到任何一个商业标的,步行不超过5分钟,符合现代商业体间距要求,有利于提升整个大商业的链接便利,创造更多商业机会。新大十字大商业,将更多的体现出“大而全+小而美”的特点。
大而全:商业全面覆盖市民工作、生活、购物、休闲、娱乐、办公、餐饮、健身、美体与投资创业。
小而美:简约现代造型,精美外立面,时尚建筑语言,便捷交通通达性,停车便利。
1.区位优势:
1)城市新型商圈辐射:佳和·拉薇公园(大型开放式商业街区)、蝴蝶谷(地下步行街区商业)、中心城(地下购物中心商业)、未来城主体商业区(大型商业综合体)、居然之家(高端家居生活广场),国际商贸城(大型综合专业市场)、迎宾大道北街商铺(临街社区配套商业)。
2)新区入驻人口优势:佳和盛世(1765套,5000人),未来城一期(40000套,11000人)、丰球黔城(2215套,6000人)、丰球绿都(2235套,6000人)、大地春城(1520套,4000人)、和谐家园(1157套,3000人)、十二号大院(2461套,7000人)、丰球豪庭(1300套,3000人)、御泉居(968套,2600人)及其它小区(香枫庭苑、永安景苑、腾龙俊苑、洪源居、丰球领地、金泉国际、隆源公馆等项目,约50000人),未来三年内,本区域预计新增商品房交付/入住人口约15万,区域人口容量达20万以上,主要以新购商品房/拆迁住户为主,消费潜力巨大。
3)新区商业组合潜力:佳和·拉薇公园(10万方)、蝴蝶谷(12万方)、中心城(10万方)、未来城主体商业区(26万方)、居然之家(5万方),国际商贸城(15万方)、迎宾大道北街商铺(约4万方),超80万方新兴商业组合,凯里唯一具备挑战大十字商圈商业组团,周边商圈处于黄金腾飞期,价值洼地,升值潜力佳。
4)超新商业组团:旧大十字商圈,已发展近二十年,影响力/消费习惯/商业成熟度在凯里首屈一指,商业价值最高,但其整体规划较为老旧,商业组合多为无序的自然结合,交通/停车/业态规划/运营管理相对落后(体现为封闭式商业发展艰难:谛加购物中心,世纪城百货)。新大十字商圈,全部为2010年后报规,住建局对于新建商业外立面/交通/业态组合/商业便利/人文景观等方面,都比之前的商业设计要求有很大提升。
5)从全国三、四线城市的发展规律看,一个城市想要发展,一定不是只在老城市拆拆建建,而是要根据自己的优势,新拓工业区、居住区、大学城、政务区、产业园、交通枢纽等,把城市的边界和功能扩大,增加就业与人口,用城市交通实现关联,从而达到发展。但是商业区、商圈一定不是建立起来而是自然发展起来的,商业区发展至少要具备三个条件,人口、交通、商业联系。稳定的人口是基础,是购买力本源;交通是水流,是商业连接与商圈辐射的条件;由人口、交通、商业产生良性关联,最终才有可能形成商业海洋。
2.交通优势:
公共交通沿线:整体区域中期规划超18条公交线路,城南客站交通网路通达。商业成型后,将打造黔东南立体交通网,辐射整个黔南州。
3.片区优势:做20万人的生意
1)高端小区聚集地:片区内中高端小区15个以上,核心居住区(未来城-佳和(金泉国际、隆源公馆))为凯里市住宅价格高地,紧密居住人群将稳定在15万人左右,收入稳定,消费高端化,相应商业租金水平/回报率高;
2)自住性社区:小区入住率高(佳和自住比例达到95%以上),人流密集,商铺预期收益高;
3)成长型社区:目前周边交付/入住小区,约3-4万人,18-19年交付新增约4万人,相当于紧密辐射圈之内约10万人,地块目前处在商业价值洼地,租金上涨可期,三大商业(蝴蝶谷/拉薇公园/未来城)全部开业后,价值预计提升50%。
4)目前凯里,还找不出第二个片区,有如此数量级和。
项目地处迎宾大道中段、居然之家正对面,离市区是很近,可以乘坐5、6、9、12、17路及凯开专线等公交车,去大十字、万博、客车站无需换车。
小区周边生活配套设施完善,政务中心、行政中心、体育馆、二十一小、十三小、博南中学、民族高中、金泉湖公园、蝴蝶谷商业综合体、城南客车站、银行、超市、菜市场、五星级腾龙嘉瑞禾大酒店等,购物、休闲、娱乐、办公、居住便利。